Жилой комплекс как бизнес-инкубатор: озеленение

Одним из наиболее значимых факторов влияния на решения о покупках в массовом жилье считается «концептуальность» комплекса – его внешнее и внутреннее убранство. На фоне однотипных жилых комплексов выделиться сейчас просто и недорого – в пересчете на 1 кв. м. Однако если застройщик задумается на 5 – 10 лет вперед и поставит задачу удовлетворять не примитивные эстетические вкусы постсоветских пенсионеров (веселенький фасад и яркая детская площадка), а вполне себе европейские «сине-зеленые» (на первом месте – вода и природа) запросы продвинутых жильцов, то вопрос практического создания «эко-системы» становится весьма нетривиальным.

Самым сильным, с точки зрения превышения ожиданий покупателей, но и самым сложным в исполнении элементом «гуманного» жилого комплекса является его «биологизация» – озеленение и даже «оживление» снаружи и внутри. При этом ключевым объектом озеленения являются кровли строений.

Дом в Мюнхене, Германия

 В старые времена плоские эксплуатируемые кровли на Кавказе заменяли для жителей дворы. Крыша служила местом отдыха, общения, проведения традиционных мероприятий. В жаркое время выполняла функцию спальной зоны. В случае ступенчатой застройки, кровли являлись дворами для вышележащих строений, а также средством коммуникации между жилыми группами. Дефицит дворовых пространств на уровне земли компенсировался за счет озеленения кровли жилого блока, что позволяло формировать приватные, частые дворовые пространства без использования городской земли.*

Проект «AquariaGrande» в Мумбай, Индия

 В зависимости от текущей стадии создания комплекса, ментальной готовности девелопера воплотить тот или иной уровень масштабов «биологизации», принятых в бизнес-модели коэффициентов влияния улучшений на скорость и цены продаж, варианты реализации «зеленой идеи» могут быть примерно следующими:

 Минимальный пакет: мобильное «пейзажное» озеленение неэксплуатируемой кровли стилобата, кровли центрального корпуса и козырьков подъездов; благоустройство входных групп и прилегающей территории; «экологический» стрит-арт на стенах. Cоздание распределенного в пространстве открытого мини-дендропарка в составе: живой изгороди переменной высоты по периметру кровли с ночной подсветкой, оазиса-газона «русский луг» на основной части кровли (лучше в стиле «New perennials wave» – европейское течение в ландшафтном дизайне – вместо классических клумб высаживать дикие и полудикие растения, создавая иллюзию естественного ландшафта); элементов вертикального озеленения (дикий виноград) – для визуального соединения верхних и нижних массивов зелени.

Жилой небоскреб «OneCentralPark» в Сиднее, Австралия

Проект «ZorluCenter» в Стамбуле, Турция

 Обслуживание зеленой кровли осуществляется с помощью автоматизированной инженерной системы, которая включает в себя: капельный полив или аэро-гидропонику, водосборы и рекуперацию воды, теплоизоляцию и теплые полы для защиты корней от перепадов температуры, корнезащиту несущих конструкций и т.д. Крупномерные и особо ценные формованные деревья могут выращиваться в горшках и убираться на зиму в арендованную оранжерею.

Затраты на содержание парка растений распределяются среди жителей через Управляющую компанию (это не так просто провести юридически, но есть варианты; расходы на первые 3 – 5 лет можно включить в стоимость квартир – а дальше предоставить жителям выбор, продолжать обслуживать парк или его оптимизировать).

Стандартный пакет: создание, помимо красивого «регулярного» зеленого ансамбля высотой до 10 метров над землей, открытых приквартирных пространств – бонусной функциональной площади на эксплуатируемых кровлях в виде полноценного дендропарка на стилобате/террасе, а также зимнего сада на крыше каждого корпуса жилого комплекса (с семейными ресторанчиками и антикафе – соседским клубом – так называемые «Roof top» заведения). Кроме значительного улучшения внешнего вида ЖК, для жильцов открываются сразу несколько возможностей: эксклюзивные видовые характеристики из окон (что исключительно важно для мегаполиса), прогулки в любое время года по собственному дендропарку, любительское выращивание овощей, зелени и цветов на грядках, приобщение к садовому искусству детей, площадки для создания малого бизнеса и другие.

Проект «The Gate Residence» вКаире, Египет

Полный пакет: полицентричная среднеэтажная компактно-периметральная структура застройки с монолитно-пористой (сотообразно-ячеистой) архитектурой, микропространства жилых дворов разного размера и конфигурации; ясно очерченные приватные, полуприватные и общественные зоны; гармоничные «гуманные» габариты объектов и «жилых пустот».

На кровле стилобата/террасы – авторский дендропарк с 2-3 сменными инсталляциями, неглубоким ручьем (катком зимой), мотивирующими скульптурными группами от молодых ландшафтно-средовых дизайнеров (зоны – открытая 50%, полутеплая 30% и теплая 20%), сенсорный участок природной терапии, инсектариум для бабочек, галерея птиц, мини сити-ферма с элементами пермакультуры (огород с овощами, зеленью и хмелем, цветочная теплица, контактный мини-зоопарк), детский открытый бассейн; декоративный бассейн-аквариум для хранения и доращивания пищевой рыбы,  визуально-архитектурное оформление коммерческого первого этажа и следующих 2-3 этажей в стиле «малоэтажной Европы», «дореволюционной России» или деревянного зодчества Русского Севера, создание в подземном этаже открытой для посещений грибной мини-фермы, эко-офис для предоставления жильцам услуг по озеленению лоджий, прокату декоративных растений и крупномеров, поставке гроубоксов для выращивание зелени и ларей для зимнего хранения экопродуктов.

Проект «TowerFlower» в Париже, Франция

Дом в Токио, Япония

 Реализация двух последних вариантов «биологизации» зданий требует учета новых требований на стадии архитектурного проектирования: лифтовых выходов на крышу и стилобат, более прочных несущих конструкций, светопрозрачных конструкций, специальных приямков глубиной до четырех метров под посадку деревьев в кровле стилобата, дополнительных ограждающих элементов разной функциональности (ветрозащита), каналов инженерных коммуникаций, технических проходов обслуживания и т.п.

При осуществлении подобных проектов необходимо особенно тщательно подходить к выбору растений и оборудования с тем, чтобы:
– минимизировать затраты на создание и эксплуатацию зеленых зон, обеспечить их круглогодичную привлекательность (с учетом времени цветения и изменения окраски различных растений для российского климата, выделяемого спектра полезных веществ, возможностей формования растений);
– максимизировать прирост капитализации объектов во времени за счет использования различных фаз роста растений, создания возможностей для продажи выращенных деревьев на рынке (бизнес питомников) и т.д.

Офисный центр в Праге, Чехия

Разработка таких биосистем требует тесной кооперации с широким кругом подрядчиков: проектными организациями (дополнительные нагрузки и оборудование, архитектура, инженерные сети, дорожная навигация),

разработчиками программного обеспечения для поддержки изменений в информационной модели зданий (Building Information Modeling – BIM) для эффективного цифрового проектирования и последующей эксплуатации зданий, ландшафтными/средовыми дизайнерами (максимизация экономической отдачи от общей конфигурации зеленого пространства во времени), профильными питомниками декоративных, плодовых и лекарственных растений в России и Европе (акклиматизация растений, предварительное создание модели сада на «земле» и перенос укрепившихся элементов на подготовленную кровлю) и др.

Претворение в жизнь приведенных качеств возможно только в жилых комплексах эконом и комфорт класса. Так как только в них доступна аудитория от 1500 человек. А требуемые инвестиции можно распределить как минимум на 50 тыс.кв.м.

Главный эффект от внедрения предложенной эко-системы в массовом жилье – принципиальное улучшение качества жизни для основной части населения якорной российской агломерации. Это напрямую обеспечивает физическое наличие продуктивных людей для реализации любых хороших начинаний и планов – от импортозамещения и модернизации до развития самой строительной отрасли.

*См. Аракелян Р.Г. Диссертация «Повышение качеств жилой среды с учетом ценностей традиционных жилых образований (на примере территории Армянского нагорья)», М.: 2011 г.

 Первая часть статьи – здесь.