Жилой комплекс как бизнес-инкубатор: новые подходы к жилому строительству в мегаполисах

В 2015 г. покупателям квартир Московской агломерации предлагалось больше 1100 новостроек на самых разных условиях – от «ипотеки с господдержкой» и «рассрочкой на 18 месяцев», до «трейд-ин» и лизинга апартаментов. При этом большинство жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, какими бы они продвинутыми ни казались, по сути, представляют собой однообразные бездушные коробки с минимальным набором социальной инфраструктуры, в которых неуютно и неудобно жить, заниматься малым бизнесом. Гигантские, скучные объемы, угнетающие сознание и фактически производящие «социальное насилие» над жителями. Есть, конечно, комплексы – исключения из этого правила, но их доля на рынке видится менее 8%, а представленные в них «бонусы» представляют скорее нижний порог европейской нормы, чем «превышение ожиданий» жителей мегаполиса. Прогресс в улучшении «социального качества» многоквартирных домов есть (чего стоят усилия Правительства Москвы по принудительной модернизации типовых серий жилых домов до 2016 года), но улучшения пока касаются больше общего конструктива и деталей технической отделки фасадов. Целенаправленное же формирование активной социально-культурной и предпринимательской атмосферы в новых жилых комплексах если и происходит, то в большинстве случаев очень робко, ограничено или вообще не далее бумажных архитектурных концепций.

 Разные застройщики массового жилья (элитные комплексы здесь не рассматриваются) приступили к решению означенной проблемы по-разному. Кто-то, как например, «Мортон», «Сити-XXI век», «Лидер» и Urban Group продвигают формализованные «гуманные» концепции жилых кварталов: «Мортонград» (создание при жилых комплексах бизнес-инкубаторов и Русских культурно-просветительских центров), «Миниполис» (сдача коммерческих помещений в аренду предпринимателям-жильцам, соседские клубы), «UP!-квартал» (качественная архитектура и ландшафтный дизайн, консьерж-служба), «Города для жизни» (авторская индивидуальная архитектура, «двор без машин»), соответственно. Кроме того, компании «Мортон» и «Сити-XXI век» работают над формированием особой, ориентированной на укрепление традиционных ценностей, атмосферы в построенных ими школах и детских садах. В «Миниполисах» и «Городах для жизни» стимулируется развитие местного малого бизнеса в помещениях первых этажей, для чего последние (или часть из них) не продаются на рынке, а передаются в аренду специально подобранным предпринимателям из числа самих жителей комплекса. Причем подбор будущих арендаторов-предпринимателей начинается уже на этапе продажи квартир.

Up-квартал «Сколковский» 

Миниполис «Радужный»

Реализация концепции «Мортонград» сопровождается такими необычными ходами, как, например, проведение в 2014 году международного архитектурного конкурса на концепцию культурных центров, победителем которого стало молодое московское бюро с оригинальным проектом «Дача во дворе» (абсолютное попадание в тренд).

Мортонград «Путилково»

Другие крупные застройщики региона также ищут пути повышения нематериальной ценности проживания в своих жилых комплексах. Например, TEKTA GROUP в своей концепции «Надмосковье» делает акцент на профессиональном ландшафтном дизайне (правда их комплексы скорее относятся к бизнес-классу).

Проект «Надмосковье»

Компания «Самолет девелопмент» особое внимание уделяет созданию качественных спортивных площадок с тренажерами (фитнес на свежем воздухе). Застройщик ROSE GROUP реализует формат жилого строительства «Микрогород» (проект «В лесу»), главной особенностью которого является реализация градостроительного принципа «квартал» (в европейском понимании), в котором «секции домов имеют свой уникальный дизайн, с узнаваемым выразительным фасадом, образуют защищенное внутридворовое пространство, где располагаются уютные и безопасные детские площадки, а также скверы для прогулок и зоны для занятий спортом». Другим достоинством этого проекта является благоустроенный и освещенный в ночное время парк площадью 7 Га с каскадом прудов (естественные «кондиционеры»), извилистой сетью пешеходных дорожек. 

Микрогород «В лесу» 

В июле 2015 г. Культурный центр компании RDI в рамках стратегии «Живи увлеченно» запустил на пилотном жилом комплексе «Ново-Молоково» сервис постпродажного обслуживания «Службу Городских сервисов» (СГС).

Представленные примеры жилых комплексов подтверждают развитие «гуманного» тренда в современной архитектуре. Видимо в скором времени следует ожидать появления общепринятой классификации массовых жилых комплексов с активным использованием показателей человеческого потенциала и доли жителей ЖК из категории «креативного класса».

Среди первопроходцев «гуманного» тренда можно назвать «зеленый» интерьер от прославленного архитектора Нормана Фостера, правда, в головном офисе английской страховой компании. На московском же рынке жилой недвижимости пионером «гуманного» тренда была компания «Ведис Групп» с микрорайоном «Марфино».

Проект Н.Фостера

Микрорайон «Марфино» 

Каждый из перечисленных примеров концептуальных кварталов носит во многом экспериментальный и ограниченный характер. Системно же, затронутая проблема может решаться только в рамках концепции «всеобъемлющего планирования» – целостно спроектированного, детально просчитанного и предварительно протестированного комплекса «околодевелоперских» элементов. 

По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова: «Мы должны думать о людях, которые здесь живут и работают. Чтобы они не уезжали в Сеул, Париж или Лондон». Как создать комфортную жилую среду для «креативного класса»? Радикально поднять качество жизни в массовых ЖК можно путем реализации трех подсистем:

– Трансформация первых трех этажей жилых домов в территорию развития для: эко-рекреации, местного малого бизнеса и внутреннего туризма. Например, при проектировании необходимо учитывать и последующее создание адаптированных коммерческих помещений для таких видов малого бизнеса, как: торгово-гаражный комплекс с автотехклубом, автомойкой, шиномонтажом; двухэтажные гаражи в качестве склад-офисов для микробизнеса; фитнес-центр, хостел или мини-гостиница, небольшая теплица с зеленью или розарием, крафтовая пивоварня или сыродельня с дегустационным залом.
– Культурное оживление внешних и внутренних пространств (скульптуры, бюсты, таблички, панно, постеры, стрит-арт, мини-музеи).
– Грамотная IT-поддержка всего комплекса активностей и пассивностей (это Интернет и строительное информационное моделирование – BIM).

Самое сложное в реализации – это подсистема трансформации первых трех этажей ЖК. В свою очередь она включает в себя три группы качеств:

– Пористая структура помещений – разноэтажная и визуально разнообразная – для скорости 5 км./ч.
– Озеленение кровель и интерьеров, включая зимние сады, водные поверхности, микро-парки и сити-фермерские теплицы. Обязательно с автоматизированной системой эксплуатации. Здесь же дизайнерское оформление входных групп (например, в виде деревянных срубов или в стиле «офис а-ля Яндекс»).
– Запуск «джентельменского набора» из точек притяжения малого бизнеса. Это крафтовая пивоварня, пекарня, автотехклуб, баня с детским бассейном, семейные кафе, военно-патриотический детский клуб с тиром, батутом и скалодромом. В идеале сам Застройщик создает физически каждый такой малый бизнес, запускает его и затем передает по конкурсу арендаторам с правом выкупа.

Реализация приведенных качеств возможна только в жилых комплексах эконом и комфорт класса, так как только в них доступна аудитория от 1500 человек, а требуемые инвестиции можно распределить как минимум на 50 тыс.кв.м.

Вторая часть статьи – здесь.